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物業(yè)管理與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，對改善城市面貌、優(yōu)化居住環(huán)境、維護社會穩(wěn)定有著重要意義。

目前，齊齊哈爾市共有住宅小區(qū)730個，物業(yè)管理總面積5638萬平方米，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)205家。隨著齊齊哈爾市城市化進程不斷加快，廣大居民對物業(yè)管理服務(wù)的要求與日俱增，物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出一些新情況、新問題。因此，根據(jù)齊齊哈爾市實際制定一部獨具地方特色的地方性物業(yè)法規(guī)十分必要。4月26日，經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議批準，《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布，并將于7月1日起正式實施。為了讓廣大市民詳細了解《條例》，促進我市物業(yè)管理事業(yè)健康有序發(fā)展，近日，記者采訪了物業(yè)部門專業(yè)人士，對《條例》予以解讀。

規(guī)范物業(yè)區(qū)劃 嚴把房屋驗收關(guān)口

為更準確地劃分物業(yè)管理區(qū)域，《條例》第七條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當按土地使用證確定的使用范圍為基礎(chǔ)，結(jié)合建筑物規(guī)模、物業(yè)的共有、共用設(shè)施設(shè)備和社區(qū)建設(shè)等因素劃定。”

在實際工作中，大多數(shù)物業(yè)矛盾糾紛的主要原因是由住宅小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備不完善、質(zhì)量不合格等開發(fā)遺留問題造成的。為徹底解決此類問題，防止驗收不合格、不具備交付條件的小區(qū)提前組織業(yè)主進戶，《條例》第十條對新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備辦理物業(yè)交付手續(xù)的條件作出明確限制性規(guī)定，對《黑龍江省城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》（2015修正）第二十三條的相關(guān)規(guī)定進行拓展和明確，對新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備應(yīng)當具備的交付條件作出嚴格規(guī)定，不具備交付條件的，建設(shè)單位不得與業(yè)主辦理交房手續(xù)。

放寬組建條件 創(chuàng)新自治組織建設(shè)

《條例》第十五條規(guī)定：“建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將業(yè)主入住情況以書面方式及時報告物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府”。

本條規(guī)定了建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主入住情況及時向相關(guān)部門報告的義務(wù)，對有關(guān)部門組織業(yè)主及時成立業(yè)主大會維護自身合法權(quán)益有積極作用。

《條例》第十六條規(guī)定：“符合業(yè)主大會成立條件的，由建設(shè)單位向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請；建設(shè)單位30日內(nèi)未提出申請的，可由該物業(yè)管理區(qū)域所在地的社區(qū)居（村）民委員會組織10人以上的業(yè)主代表提出申請”。

此規(guī)定除明確建設(shè)單位的申請義務(wù)外，考慮到實際工作中建設(shè)單位出于某種原因或疏失，未及時提出申請的情況下，給社區(qū)居（村）民委員會及業(yè)主群體以申請成立業(yè)主大會和業(yè)主自治組織的權(quán)利和渠道。

《條例》創(chuàng)新地提出了成立業(yè)主監(jiān)事委員會。第二十一條規(guī)定，“業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事委員會，業(yè)主監(jiān)事委員會具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)和所需經(jīng)費由業(yè)主大會確定?！?業(yè)主監(jiān)事委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，依據(jù)業(yè)主大會決定、決議及授權(quán)開展工作，向業(yè)主大會負責(zé)并匯報工作。規(guī)定此條款目的在于完善物業(yè)管理工作中的監(jiān)督機制，避免或減少物業(yè)工作執(zhí)行過程中的違法、違規(guī)事宜，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

加強停車管理 建立“租售并舉”制度

為減少部分小區(qū)地下停車位大量閑置，減輕小區(qū)地面停車的壓力，避免資源浪費，《條例》第二十八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。建立住宅小區(qū)空閑車位‘租售并舉’的管理機制”。

第二十九條規(guī)定：“具備條件的住宅小區(qū)全部實行劃線停車，確保車輛停放規(guī)范有序”；“鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在既有住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營地下停車場和立體停車設(shè)施，滿足停車需求”。

本條此兩款的規(guī)定，均著眼于解決當前小區(qū)停車秩序和停車設(shè)施完善的問題。一是要求實施劃線停車；二是對建設(shè)經(jīng)營地下停車場和立體停車設(shè)施做出鼓勵性規(guī)定。

加強信用監(jiān)管 施行企業(yè)“紅黑榜”

按照加強“事中事后”監(jiān)管的總體要求，積極運用考核結(jié)果，施行物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”，建立物業(yè)服務(wù)信用監(jiān)管體系?！稐l例》第三十二條規(guī)定：“物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當定期開展業(yè)主滿意度測評，運用企業(yè)信用等級評定對其服務(wù)質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平”；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)‘紅黑榜’社會發(fā)布制度，建立誠信企業(yè)激勵獎勵和不良企業(yè)的懲戒機制”。

規(guī)范選聘程序 鼓勵開展招投標

《條例》對選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式和程序作出了具體性規(guī)定，明確了業(yè)主委員會的操作步驟和禁止事項，通過招投標選聘和業(yè)主大會表決，防止個別業(yè)主委員會私下操作隨意更換物業(yè)企業(yè)，傷害業(yè)主群體的權(quán)益。

第三十四條規(guī)定：“業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵通過招投標方式進行”；“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、合同期限以及服務(wù)內(nèi)容等進行表決。未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

第三十五條規(guī)定：“業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因合同糾紛欲提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，可向物業(yè)管理行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會提請調(diào)解，物業(yè)管理行政主管部門及街道、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)予受理，調(diào)解不成的，業(yè)主大會可按法定程序提前終止物業(yè)服務(wù)合同，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/p>

保護企業(yè)權(quán)益 加收欠費違約金

出于公平原則，增加業(yè)主逾期交納的支出成本，保護企業(yè)和正常繳費業(yè)主的合法權(quán)益，避免因大量欠費、逾期繳費行為導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量，《條例》第三十八條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，經(jīng)督促未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業(yè)服務(wù)費的，可自逾期之日起，按照物業(yè)服務(wù)合同約定加收違約金，收取標準不超過日1‰?！?/p>

同時，第四十條規(guī)定：“建設(shè)單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費?！北苊庖蚪ㄔO(shè)單位在房屋預(yù)銷售過程中，就物業(yè)服務(wù)作出高承諾、高讓利，引發(fā)大量矛盾和糾紛。

嚴防違規(guī)使用 提高資金使用率

為防止房屋維修資金違規(guī)使用，《條例》第五十七條規(guī)定：“提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責(zé)，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關(guān)業(yè)主造成損失的，依法賠償相關(guān)業(yè)主損失并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。

同時，為提高資金使用率，簡化應(yīng)急情況下房屋維修資金使用程序，《條例》在第五十六條中規(guī)定：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況需要立即使用房屋專項維修資金進行維修和更新、改造的，可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。

為提高房屋維修資金繳存率，充分發(fā)揮資金作用。一是在《條例》第五十一條規(guī)定：“竣工交付后尚未售出的房屋，由開發(fā)建設(shè)單位作為產(chǎn)權(quán)人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當交存的房屋專項維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。開發(fā)建設(shè)單位交存的房屋專項維修資金，在房屋售出后轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。業(yè)主未按規(guī)定交存首期房屋專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人?！?/p>

第五十三條規(guī)定：“業(yè)主分戶賬內(nèi)房屋專項維修資金余額不足30%時，應(yīng)當續(xù)交專項維修資金；已辦理入住手續(xù)尚未交存首期房屋專項維修資金的，應(yīng)當按規(guī)定進行交存”；“業(yè)主拒不交存房屋專項維修資金的，業(yè)主委員會、社區(qū)居（村）民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面督促其限期交存；逾期不交存的，應(yīng)當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存；發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當共同承擔(dān)維修責(zé)任。因業(yè)主延期交存或拒交房屋專項維修資金，延誤維修時機或無法維修，給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；拒不承擔(dān)賠償?shù)?，業(yè)主委員會或者具有利害關(guān)系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟”。