物業(yè)管理與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān),對改善城市面貌、優(yōu)化居住環(huán)境、維護社會穩(wěn)定有著重要意義。
目前,齊齊哈爾市共有住宅小區(qū)730個,物業(yè)管理總面積5638萬平方米,全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)205家。隨著齊齊哈爾市城市化進程不斷加快,廣大居民對物業(yè)管理服務(wù)的要求與日俱增,物業(yè)管理工作呈現(xiàn)出一些新情況、新問題。因此,根據(jù)齊齊哈爾市實際制定一部獨具地方特色的地方性物業(yè)法規(guī)十分必要。4月26日,經(jīng)黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議批準,《齊齊哈爾市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)頒布,并將于7月1日起正式實施。為了讓廣大市民詳細了解《條例》,促進我市物業(yè)管理事業(yè)健康有序發(fā)展,近日,記者采訪了物業(yè)部門專業(yè)人士,對《條例》予以解讀。
規(guī)范物業(yè)區(qū)劃 嚴把房屋驗收關(guān)口
為更準確地劃分物業(yè)管理區(qū)域,《條例》第七條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當按土地使用證確定的使用范圍為基礎(chǔ),結(jié)合建筑物規(guī)模、物業(yè)的共有、共用設(shè)施設(shè)備和社區(qū)建設(shè)等因素劃定。”
在實際工作中,大多數(shù)物業(yè)矛盾糾紛的主要原因是由住宅小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備不完善、質(zhì)量不合格等開發(fā)遺留問題造成的。為徹底解決此類問題,防止驗收不合格、不具備交付條件的小區(qū)提前組織業(yè)主進戶,《條例》第十條對新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備辦理物業(yè)交付手續(xù)的條件作出明確限制性規(guī)定,對《黑龍江省城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》(2015修正)第二十三條的相關(guān)規(guī)定進行拓展和明確,對新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備應(yīng)當具備的交付條件作出嚴格規(guī)定,不具備交付條件的,建設(shè)單位不得與業(yè)主辦理交房手續(xù)。
放寬組建條件 創(chuàng)新自治組織建設(shè)
《條例》第十五條規(guī)定:“建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將業(yè)主入住情況以書面方式及時報告物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府”。
本條規(guī)定了建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)將業(yè)主入住情況及時向相關(guān)部門報告的義務(wù),對有關(guān)部門組織業(yè)主及時成立業(yè)主大會維護自身合法權(quán)益有積極作用。
《條例》第十六條規(guī)定:“符合業(yè)主大會成立條件的,由建設(shè)單位向街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出成立業(yè)主大會的書面申請;建設(shè)單位30日內(nèi)未提出申請的,可由該物業(yè)管理區(qū)域所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織10人以上的業(yè)主代表提出申請”。
此規(guī)定除明確建設(shè)單位的申請義務(wù)外,考慮到實際工作中建設(shè)單位出于某種原因或疏失,未及時提出申請的情況下,給社區(qū)居(村)民委員會及業(yè)主群體以申請成立業(yè)主大會和業(yè)主自治組織的權(quán)利和渠道。
《條例》創(chuàng)新地提出了成立業(yè)主監(jiān)事委員會。第二十一條規(guī)定,“業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事委員會,業(yè)主監(jiān)事委員會具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)和所需經(jīng)費由業(yè)主大會確定?!?業(yè)主監(jiān)事委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,依據(jù)業(yè)主大會決定、決議及授權(quán)開展工作,向業(yè)主大會負責(zé)并匯報工作。規(guī)定此條款目的在于完善物業(yè)管理工作中的監(jiān)督機制,避免或減少物業(yè)工作執(zhí)行過程中的違法、違規(guī)事宜,維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
加強停車管理 建立“租售并舉”制度
為減少部分小區(qū)地下停車位大量閑置,減輕小區(qū)地面停車的壓力,避免資源浪費,《條例》第二十八條規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。建立住宅小區(qū)空閑車位‘租售并舉’的管理機制”。
第二十九條規(guī)定:“具備條件的住宅小區(qū)全部實行劃線停車,確保車輛停放規(guī)范有序”;“鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在既有住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許,并經(jīng)業(yè)主大會同意的情況下,建設(shè)、經(jīng)營地下停車場和立體停車設(shè)施,滿足停車需求”。
本條此兩款的規(guī)定,均著眼于解決當前小區(qū)停車秩序和停車設(shè)施完善的問題。一是要求實施劃線停車;二是對建設(shè)經(jīng)營地下停車場和立體停車設(shè)施做出鼓勵性規(guī)定。
加強信用監(jiān)管 施行企業(yè)“紅黑榜”
按照加強“事中事后”監(jiān)管的總體要求,積極運用考核結(jié)果,施行物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑榜”,建立物業(yè)服務(wù)信用監(jiān)管體系?!稐l例》第三十二條規(guī)定:“物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理,物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當定期開展業(yè)主滿意度測評,運用企業(yè)信用等級評定對其服務(wù)質(zhì)量進行考核,促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平”;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)‘紅黑榜’社會發(fā)布制度,建立誠信企業(yè)激勵獎勵和不良企業(yè)的懲戒機制”。
規(guī)范選聘程序 鼓勵開展招投標
《條例》對選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式和程序作出了具體性規(guī)定,明確了業(yè)主委員會的操作步驟和禁止事項,通過招投標選聘和業(yè)主大會表決,防止個別業(yè)主委員會私下操作隨意更換物業(yè)企業(yè),傷害業(yè)主群體的權(quán)益。
第三十四條規(guī)定:“業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),鼓勵通過招投標方式進行”;“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會會議,對選聘方式、合同期限以及服務(wù)內(nèi)容等進行表決。未經(jīng)業(yè)主大會同意,業(yè)主委員會不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。
第三十五條規(guī)定:“業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因合同糾紛欲提前終止物業(yè)服務(wù)合同的,可向物業(yè)管理行政主管部門及街道、社區(qū)居(村)民委員會提請調(diào)解,物業(yè)管理行政主管部門及街道、社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)予受理,調(diào)解不成的,業(yè)主大會可按法定程序提前終止物業(yè)服務(wù)合同,重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?!?/p>
保護企業(yè)權(quán)益 加收欠費違約金
出于公平原則,增加業(yè)主逾期交納的支出成本,保護企業(yè)和正常繳費業(yè)主的合法權(quán)益,避免因大量欠費、逾期繳費行為導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量,《條例》第三十八條規(guī)定:“業(yè)主委員會應(yīng)當督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費,經(jīng)督促未交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業(yè)服務(wù)費的,可自逾期之日起,按照物業(yè)服務(wù)合同約定加收違約金,收取標準不超過日1‰?!?/p>
同時,第四十條規(guī)定:“建設(shè)單位銷售房屋,不得與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費?!北苊庖蚪ㄔO(shè)單位在房屋預(yù)銷售過程中,就物業(yè)服務(wù)作出高承諾、高讓利,引發(fā)大量矛盾和糾紛。
嚴防違規(guī)使用 提高資金使用率
為防止房屋維修資金違規(guī)使用,《條例》第五十七條規(guī)定:“提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責(zé),因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關(guān)業(yè)主造成損失的,依法賠償相關(guān)業(yè)主損失并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”。
同時,為提高資金使用率,簡化應(yīng)急情況下房屋維修資金使用程序,《條例》在第五十六條中規(guī)定:“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況需要立即使用房屋專項維修資金進行維修和更新、改造的,可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。
為提高房屋維修資金繳存率,充分發(fā)揮資金作用。一是在《條例》第五十一條規(guī)定:“竣工交付后尚未售出的房屋,由開發(fā)建設(shè)單位作為產(chǎn)權(quán)人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當交存的房屋專項維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。開發(fā)建設(shè)單位交存的房屋專項維修資金,在房屋售出后轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)。業(yè)主未按規(guī)定交存首期房屋專項維修資金的,開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人?!?/p>
第五十三條規(guī)定:“業(yè)主分戶賬內(nèi)房屋專項維修資金余額不足30%時,應(yīng)當續(xù)交專項維修資金;已辦理入住手續(xù)尚未交存首期房屋專項維修資金的,應(yīng)當按規(guī)定進行交存”;“業(yè)主拒不交存房屋專項維修資金的,業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面督促其限期交存;逾期不交存的,應(yīng)當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存;發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當共同承擔(dān)維修責(zé)任。因業(yè)主延期交存或拒交房屋專項維修資金,延誤維修時機或無法維修,給其他業(yè)主造成損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;拒不承擔(dān)賠償?shù)?,業(yè)主委員會或者具有利害關(guān)系的業(yè)主,可以依法向人民法院提起訴訟”。
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常州市日前出臺《市本級新業(yè)態(tài)從業(yè)人員優(yōu)先參加工傷保險試行辦法》,積極化解新興行業(yè)用人單位的工傷風(fēng)險,保障從業(yè)人員工傷保險權(quán)益。該辦法從5月1日起施行。
詳細內(nèi)容突如其來的疫情,讓很多人措手不及,很多人家里什么都沒準備,物業(yè)就說要封閉管理了,于是,在家里出不去,東西也買不了,只能在群里發(fā)牢騷。
詳細內(nèi)容只因為2月23日舉辦了一場線上“王者榮耀”爭霸賽,又能服務(wù)又能陪玩兒的杭州樺楓居南區(qū)物業(yè)火了,成為了“別人家的物業(yè)”。2月27日,冠軍隊隊員陳先生告訴北京青年報記者,“原本以為是一群青銅一起玩,結(jié)果發(fā)現(xiàn)參賽者里有很多王者,此類活動希望以后能多舉辦。”
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